Be­triebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen im Ur­kun­den­pro­zess

Der 8. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat in sei­nem Ur­teil vom 22.10.2014 – VIII Z R 41/14, ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter ei­ne Nach­for­de­rung aus ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung im so­ge­nann­ten Ur­kun­den­pro­zess gel­tend ma­chen kann und sich da­mit der herr­schen­den Recht­spre­chung und Li­te­ra­tur an­ge­schlos­sen.

Dar­über hin­aus hat der Bun­des­ge­richts­hof in der oben ge­nann­ten Ent­schei­dung auch klar­ge­stellt, dass ein pau­scha­les Be­strei­ten der in der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung zu­grun­de ge­leg­ten Wohn­flä­che un­sub­stan­ti­iert ist und dass des­halb der Ver­mie­ter die Rich­tig­keit des Flä­chen­an­sat­zes in sei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht be­wei­sen muss.

Im Ein­zel­nen:

In dem Fall, der dem Bun­des­ge­richts­hof zur Ent­schei­dung vor­lag, war im Miet­ver­trag ei­ne Wohn­flä­che an­ge­ge­ben. Fer­ner wa­ren im vor­lie­gen­den Fall Be­triebs­kos­ten nach der Wohn­flä­che um­zu­le­gen. Ge­strit­ten wur­de um die Nach­for­de­rung aus der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun­mehr ei­nen jah­re­lan­gen Streit be­en­det, ob ei­ne Nach­for­de­rung aus ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung vom Ver­mie­ter im sog. „Ur­kun­den­pro­zess“ gel­tend ge­macht wer­den kann.

Wei­ter hat der Bun­des­ge­richts­hof klar­ge­stellt, dass das durch­aus be­lieb­te pau­scha­le Be­strei­ten der Wohn­flä­che als Ein­wen­dung ge­gen die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung grund­sätz­lich un­wirk­sam ist.

Es reicht aus, wenn der Ver­mie­ter den Miet­ver­trag, aus dem sich die Wohn­flä­che er­gibt, die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung und den Zu­gangs­nach­weis für die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung dem Ge­richt im Ur­kun­den­pro­zess vor­legt. Un­sub­stan­ti­ier­tes Be­strei­ten ist grund­sätz­lich un­wirk­sam.

Kon­kret kann der Mie­ter nicht ein­fach vor­tra­gen, es wird be­strit­ten, dass die Wohn­flä­che nicht die im Miet­ver­trag bzw. in der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist. Viel­mehr muss der Mie­ter zum wirk­sa­men Be­strei­ten, po­si­ti­ve Flä­chen­an­ga­ben sei­ner­seits ma­chen und dar­le­gen, wie er zu die­ser Be­rech­nung der Flä­chen­an­ga­be ge­kom­men ist. Nur wenn der Mie­ter in­so­fern wirk­sam be­strei­tet, muss der Ver­mie­ter die Rich­tig­keit der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung in Be­zug auf die Qua­drat­me­ter­an­ga­be be­wei­sen.

Der Ur­kun­den­pro­zess ist aber kein All­heil­mit­tel. Der Ur­kun­den­pro­zess führt näm­lich nur zu ei­nem vor­läu­fig voll­streck­ba­ren Vor­be­halts­ur­teil. Im sog. „Nach­ver­fah­ren“ kann der Mie­ter sei­ne Rech­te noch gel­tend ma­chen.

Für den Fall, dass der Mie­ter der Sub­stan­ti­ie­rungs­pflicht in Be­zug auf die Flä­che nach­kommt, muss im Üb­ri­gen der Ver­mie­ter die Rich­tig­keit der in der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung zu­grun­de ge­leg­ten Flä­chen­an­ga­ben be­wei­sen, was durch Ur­kun­den nur schwer mög­lich sein wird. Viel­mehr ist wei­ter­hin grund­sätz­lich ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten er­for­der­lich, wel­ches im Ur­kun­den­pro­zess als Be­weis­mit­teln nicht zu­läs­sig ist.

Es ist al­so in je­dem ein­zel­nen Fall zu ent­schei­den, ob die Gel­tend­ma­chung ei­ner Nach­for­de­rung aus ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung im Fal­le ei­nes Strei­tes über die Flä­che der Woh­nung oder die Ge­samt­flä­che im Ur­kun­den­pro­zess sinn­voll ist oder nicht.

Im Zwei­fel soll­te ent­spre­chend ein An­walt zu Ra­te ge­zo­gen wer­den.