Miet­no­ma­den: Alb­traum al­ler Haus- und Woh­nungs­be­sit­zer

Sie sind lei­der kein Ein­zel­fall: Im­mer mehr Ver­mie­ter ha­ben das Nach­se­hen mit so ge­nann­ten „Miet­no­ma­den“, Mie­ter, die von Un­ter­kunft zu Un­ter­kunft zie­hen und da­bei nicht nur er­heb­li­che Miet­rück­stän­de, son­dern auch mas­si­ve Be­schä­di­gun­gen der Woh­nung hin­ter­las­sen. Kommt der Ei­gen­tü­mer nach län­ge­ren Rechts­strei­tig­kei­ten wie­der in Be­sitz sei­ner Woh­nung oder sei­nes Hau­ses ist es meist zu spät: das Schre­ckens­sze­na­rio reicht von her­aus­ge­ris­se­nen Elek­tro­in­stal­la­tio­nen, Was­ser­schä­den in­fol­ge de­fek­ter bzw. un­sach­ge­mäß an­ge­schlos­se­ner Wasch­ma­schine, über mut­wil­lig zer­stör­tes Mau­er­werk bis hin zu re­gel­rech­ten Müll­plät­zen –Ma­den­be­fall we­gen gam­meln­den Spei­se­res­ten in­klu­si­ve.

Nicht sel­ten blei­ben Ver­mie­ter auf al­len Kos­ten sit­zen. Die Zwangs­voll­stre­ckung ei­ner Räu­mungs­kla­ge zieht si­ch oft lan­ge hin, weil Miet­no­ma­den si­ch auf an­geb­li­che Woh­nungs­män­gel be­ru­fen.

Vor­sicht bes­ser als Nach­sicht

Wie kann man Miet­no­ma­den recht­zei­tig ent­tar­nen? Kei­nes­falls soll­te der Ver­mie­ter die Woh­nungs­schlüs­sel über­ge­ben, be­vor die er­s­te Teil­leis­tung der ver­ein­bar­ten Kau­ti­ons­zah­lung ge­leis­tet wor­den ist. Der Mie­ter darf ei­ne Bar­kau­ti­on in drei glei­chen Mo­nats­ra­ten zah­len, wo­bei die er­s­te Teil­leis­tung grund­sätz­li­ch zu Be­ginn des Miet­ver­hält­nis­ses fäl­lig ist.

Wich­tig da­bei ist auch, si­ch nicht durch Äu­ßer­lich­kei­ten, wie ge­pfleg­te Er­schei­nung und Re­de­ge­wandt­heit des Mie­ters in die Ir­re füh­ren zu las­sen und sei­ne Hin­hal­te­ma­nö­ver zu ak­zep­tie­ren. Im Üb­ri­gen sind wei­te­re Vor­sichts­maß­nah­men an­zu­ra­ten, wie das Ein­ho­len ei­ner Schufa-​Auskunft oder die Vor­la­ge von Ver­dienst­be­schei­ni­gun­gen, aus­ge­stellt vom Ar­beit­ge­ber des po­ten­ti­el­len Mie­ters.

Ju­ris­ti­scher Schach­zug: Ur­kund­s­pro­zess

Trotz die­ser Prä­ven­ti­ons­mög­lich­kei­ten kön­nen Ver­mie­ter das Ri­si­ko, Op­fer ei­nes Miet­no­ma­den zu wer­den, nur mi­ni­mie­ren. Letzt­li­ch ge­feit da­vor ist kein Ver­mie­ter. Dann ist aber mög­lichst schnell pro­fes­sio­nel­ler ju­ris­ti­scher Rat an­ge­sagt, um das Aus­maß der Ka­ta­stro­phe in Gren­zen zu hal­ten.

So bie­tet si­ch als ge­schick­ter ju­ris­ti­scher Schach­zug an, sol­che Mie­ter im We­ge des Ur­kund­s­pro­zes­ses zu ver­kla­gen. Da­zu be­nö­tigt der Rechts­an­walt vom Ver­mie­ter le­dig­li­ch den Miet­ver­trag. Die­ser wird dann dem Ge­richt mit der Er­klä­rung vor­ge­legt, die Mie­te sei nicht be­zahlt wor­den. Be­reits nach ca. vier Wo­chen kann der Ver­mie­ter so zu ei­nem voll­streck­ba­ren Zah­lungs­ti­tel kom­men, oh­ne dass die Ge­gen­sei­te mit münd­li­chem Vor­brin­gen zu et­wai­gen Woh­nungs­män­geln ge­hört wird.

Kos­ten­er­leich­te­rung für Ver­mie­ter

Zu­dem kommt ei­ne Än­de­rung im Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren dem Ver­mie­ter zu­gu­te. In der Ver­gan­gen­heit mus­s­te ein Ver­mie­ter nach er­folg­rei­cher Räu­mungs­kla­ge bis zu 10.000 Eu­ro vor­stre­cken, da­mit ein Ge­richts­voll­zie­her über­haupt tä­tig wur­de. Mit die­ser Geld­sum­me wur­den die für Trans­port und La­ge­rung von Mö­beln zu er­war­ten­den Kos­ten ge­deckt. Seit ei­ner Recht­spre­chungs­än­de­rung des Bundesgerichts-​hofs (BGH Az: I ZB 45/05) wird der Ver­mie­ter kos­ten­mä­ßig er­heb­li­ch ent­las­tet. Nach die­ser Ent­schei­dung kann der Ver­mie­ter an sämt­li­chen, in die Woh­nung ein­ge­brach­ten Ge­gen­stän­den des Mie­ters, ein Pfand­recht ge­gen­über die­sem gel­tend ma­chen. Ein Ab­trans­port und ei­ne Ein­la­ge­rung des Mie­ter­ei­gen­tums er­üb­ri­gen si­ch so­mit als Vor­aus­set­zung für die zwangs­wei­se Räu­mung.

Christian Zimmmermann

Chris­ti­an Zimm­mer­mann

Fach­an­walt für Straf­recht
Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht
Te­le­fon: 09831/6766 – 30
E-​Mail: zimmermann@​meyerhuber.​de
Christian Zimmmermann