Schön­heits­re­pa­ra­tur­um­fang: Führt die Un­wirk­sam­keit ei­ner Ein­zel­re­ge­lung zur Ge­samt­un­wirk­sam­keit der Klau­sel?

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 über eine Klausel in einem Formularwohnraummietvertrag zu entscheiden, in der es unter anderem hieß:

„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter…einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkon, Tür und Loggia….“

Ausgangspunkt ist zunächst, dass für Schönheitsreparaturen nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter verpflichtet ist.

Durch eine vertragliche Vereinbarung kann der Vermieter diese Verpflichtung aber auf den Mieter übertragen. Vorausgesetzt diese Übertragung ist wirksam.

Im vorliegenden Fall verlangte der Vermieter von der Mieterin Schadenersatz für unterlassene Anstricharbeiten.

Der BGH hat entschieden, dass für den Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei sog. preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich ist. Soweit es um Fenster und Türen geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.

Zu entscheiden hatte der BGH auch über die Frage, ob sich die Unwirksamkeit auf die Textbestandteile „einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ beschränkte, oder aber, ob dadurch die Überwälzung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter insgesamt unwirksam wird. Der mit der Entscheidung befasste Senat des BGH hatte bereits entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist, mit einem sog. starren Fristenplan.

In der oben zitierten Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass für eine unzulässige Erweitung des Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung nichts anderes gilt, als für eine unzulässige Erweiterung des zeitlichen Umfangs der Schönheitsreparaturverpflichtung im Rahmen starrer Fristenpläne. Auch eine, wie die hier vorliegende, unter diesem Gesichtspunkt unzulässige Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zieht die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel nach sich und führt somit zur gesamten Unwirksamkeit der Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter.