Schön­heits­re­pa­ra­tur­um­fang: Führt die Un­wirk­sam­keit ei­ner Ein­zel­re­ge­lung zur Ge­samt­un­wirk­sam­keit der Klau­sel?

Der BGH hat­te in sei­nem Ur­teil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08 über ei­ne Klau­sel in ei­nem For­mu­lar­wohn­raum­miet­ver­trag zu ent­schei­den, in der es un­ter an­de­rem hieß:

Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren trägt der Mieter…einschließlich Strei­chen von Au­ßen­fens­tern, Bal­kon, Tür und Log­gia….“

Aus­gangs­punkt ist zu­nächst, dass für Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach der ge­setz­li­chen Re­ge­lung der Ver­mie­ter ver­pflich­tet ist.

Durch ei­ne ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung kann der Ver­mie­ter die­se Ver­pflich­tung aber auf den Mie­ter über­tra­gen. Vor­aus­ge­setzt die­se Über­tra­gung ist wirk­sam.

Im vor­lie­gen­den Fall ver­lang­te der Ver­mie­ter von der Mie­te­rin Scha­den­er­satz für un­ter­las­se­ne An­stri­ch­ar­bei­ten.

Der BGH hat ent­schie­den, dass für den Be­griff der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auch bei sog. preis­frei­em Wohn­raum die De­fi­ni­ti­on in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maß­geb­lich ist. So­weit es um Fens­ter und Tü­ren geht, ge­hört zu den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Sin­ne die­ser Be­stim­mung nur das Strei­chen der In­nen­tü­ren so­wie der Fens­ter und Au­ßen­tü­ren von in­nen, nicht aber der Au­ßen­an­strich von Tü­ren und Fens­tern.

Zu ent­schei­den hat­te der BGH auch über die Fra­ge, ob sich die Un­wirk­sam­keit auf die Text­be­stand­tei­le „ein­schließ­lich Strei­chen von Au­ßen­fens­tern, Bal­kon­tür und Log­gia“ be­schränk­te, oder aber, ob da­durch die Über­wäl­zung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren im Miet­ver­trag auf den Mie­ter ins­ge­samt un­wirk­sam wird. Der mit der Ent­schei­dung be­fass­te Se­nat des BGH hat­te be­reits ent­schie­den, dass die Über­wäl­zung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ins­ge­samt un­wirk­sam ist, wenn sie ver­bun­den ist, mit ei­nem sog. star­ren Fris­ten­plan.

In der oben zi­tier­ten Ent­schei­dung hat der BGH klar­ge­stellt, dass für ei­ne un­zu­läs­si­ge Er­wei­tung des Um­fangs der Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung nichts an­de­res gilt, als für ei­ne un­zu­läs­si­ge Er­wei­te­rung des zeit­li­chen Um­fangs der Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung im Rah­men star­rer Fris­ten­plä­ne. Auch ei­ne, wie die hier vor­lie­gen­de, un­ter die­sem Ge­sichts­punkt un­zu­läs­si­ge Aus­ge­stal­tung der Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zieht die Un­wirk­sam­keit der ge­sam­ten Vor­nah­me­klau­sel nach sich und führt so­mit zur ge­sam­ten Un­wirk­sam­keit der Über­tra­gung der Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vom Ver­mie­ter auf den Mie­ter.