Versorgungssperre im gewerblichen Mietrecht

Immer wieder kommt es in Mietverhältnissen zu folgender Konstellation:

Der Mieter zahlt seine Miete nicht mehr, das Mietverhältnis ist bereits ordnungsgemäß berechtigt gekündigt und der Vermieter steht vor dem Problem weiterer Kosten durch die Erbringung von Versorgungsleistungen. Besonders deutlich wird es dann, wenn man sich folgenden Fall vor Augen hält:

Der Heizungsbetrieb wird nicht mit dauernder Leistung eines Versorgungsunternehmens erbracht, sondern etwa durch eine Ölheizung mit Tank bewerkstelligt. Eine über die Vertragsbeendigung andauernde Leistungspflicht des Vermieters würde hier den Vermieter weiter belasten.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit in seiner Entscheidung vom 06.05.2009, Az: XII ZR 137/07, folgende Kriterien für die Berechtigung des Abstellens von Versorgungsleistungen durch den Vermieter aufgestellt.

Ausgangspunkt ist zunächst, dass der Vermieter die Versorgung mit Energie vertraglich übernommen hat bzw. gesetzlich schuldet. Das Problem stellt sich entsprechend nicht, wenn der Mieter die Energie aufgrund eines von ihm abgeschlossenen Vertrages unmittelbar vom Versorgungsbetrieb bezieht.

Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses auch aufgrund nachvertraglicher Pflichten nicht in jedem Fall gehalten, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie aufrecht zu erhalten.

Eine Verpflichtung des Vermieters Versorgungsleistungen, insbesondere mit Heizenergie, Aufrecht zu erhalten, könnte sich im Einzelfall aus der Eigenheit des – beendeten Mietvertrages ergeben. Insoweit ist im Wohnraummietrecht eine andere Interessenlage gegeben, insbesondere auch unter den ebenfalls im Rahmen der Abwägungen zu berücksichtigenden Belangen des Mieters, wie z.B. Gesundheitsgefährdung oder etwa durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden.

Andererseits hat der Bundesgerichtshof in der vorgenannten Entscheidung klar vertreten, dass eine herzuleitende Verpflichtung des Vermieters eines Gewerberaummietverhältnisses nach Treu und Glauben nicht zu rechtfertigen ist, wenn dem Vermieter die weitere Leistung unzumutbar wäre.

Dies nimmt der Bundesgerichtshof jedenfalls dann an, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlung des Mieters auf eigene Kosten erbringen musste.

Der Vermieter liefe dann Gefahr, die von ihm verauslagten Kosten für die Versorgung nicht erstattet zu erhalten und dadurch einen – weiteren – Schaden zu erleiden.

Ferner hat der Bundesgerichtshof in der vorgenannten Entscheidung klargestellt, dass sich unter den oben genannten Voraussetzungen eine Pflicht, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie Aufrecht zu erhalten, auch nicht aus einer Besitzstörung bei Einstellung der Versorgungsleistungen entsprechend § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt. Eine solche sieht der Bundesgerichtshof nicht.

Zusammenfassend ist der Vermieter jedenfalls bei der Geschäftsraummiete regelmäßig nicht mehr verpflichtet, dem Mieter weitere Versorgungsleistungen insbesondere Heizenergie nach Beendigung des Mietverhältnisses zu erbringen, wenn ihm die Fortsetzung der Leistungen nicht zuzumuten ist, d.h. jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung in Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistung ein stetig wachsender Schaden droht.

Unbedingt zu beachten ist jedoch, dass den Vermieter dann noch die sog. Abwicklungspflicht trifft, dem Mieter die Unterbrechung der Versorgungsleistungen so frühzeitig anzukündigen, dass dieser sich darauf einstellen kann.

Im Zweifel sollte zur Überprüfung der vorgenannten Kriterien anwaltlicher Rat eingeholt werden, insbesondere zu der Frage, ob tatsächlich im Rahmen der umfassenden Interessenabwägung keine über die Vertragsbeendigung andauernde Leistungspflicht auf Vermieterseite mehr bestehen könnte.

Christian Zimmmermann

Christian Zimmmermann

Fachanwalt für Strafrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Telefon: 09831/6766-30
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Christian Zimmmermann