Ver­sor­gungs­sper­re im ge­werb­li­chen Miet­recht

Im­mer wie­der kommt es in Miet­ver­hält­nis­sen zu fol­gen­der Kon­stel­la­ti­on:

Der Mie­ter zahlt sei­ne Mie­te nicht mehr, das Miet­ver­hält­nis ist be­reits ord­nungs­ge­mäß be­rech­tigt ge­kün­digt und der Ver­mie­ter steht vor dem Pro­blem wei­te­rer Kos­ten durch die Er­brin­gung von Ver­sor­gungs­leis­tun­gen. Be­son­ders deut­lich wird es dann, wenn man sich fol­gen­den Fall vor Au­gen hält:

Der Hei­zungs­be­trieb wird nicht mit dau­ern­der Leis­tung ei­nes Ver­sor­gungs­un­ter­neh­mens er­bracht, son­dern et­wa durch ei­ne Öl­hei­zung mit Tank be­werk­stel­ligt. Ei­ne über die Ver­trags­be­en­di­gung an­dau­ern­de Leis­tungs­pflicht des Ver­mie­ters wür­de hier den Ver­mie­ter wei­ter be­las­ten.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in­so­weit in sei­ner Ent­schei­dung vom 06.05.2009, Az: XII ZR 137/07, fol­gen­de Kri­te­ri­en für die Be­rech­ti­gung des Ab­stel­lens von Ver­sor­gungs­leis­tun­gen durch den Ver­mie­ter auf­ge­stellt.

Aus­gangs­punkt ist zu­nächst, dass der Ver­mie­ter die Ver­sor­gung mit En­er­gie ver­trag­lich über­nom­men hat bzw. ge­setz­lich schul­det. Das Pro­blem stellt sich ent­spre­chend nicht, wenn der Mie­ter die En­er­gie auf­grund ei­nes von ihm ab­ge­schlos­se­nen Ver­tra­ges un­mit­tel­bar vom Ver­sor­gungs­be­trieb be­zieht.

Der Ver­mie­ter ist nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch auf­grund nach­ver­trag­li­cher Pflich­ten nicht in je­dem Fall ge­hal­ten, die Ver­sor­gung des Mie­ters mit Heiz­ener­gie auf­recht zu er­hal­ten.

Ei­ne Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters Ver­sor­gungs­leis­tun­gen, ins­be­son­de­re mit Heiz­ener­gie, Auf­recht zu er­hal­ten, könn­te sich im Ein­zel­fall aus der Ei­gen­heit des – be­en­de­ten Miet­ver­tra­ges er­ge­ben. In­so­weit ist im Wohn­raum­miet­recht ei­ne an­de­re In­ter­es­sen­la­ge ge­ge­ben, ins­be­son­de­re auch un­ter den eben­falls im Rah­men der Ab­wä­gun­gen zu be­rück­sich­ti­gen­den Be­lan­gen des Mie­ters, wie z.B. Ge­sund­heits­ge­fähr­dung oder et­wa durch ei­ne Ver­sor­gungs­sper­re dro­hen­der, be­son­ders ho­her Scha­den.

An­de­rer­seits hat der Bun­des­ge­richts­hof in der vor­ge­nann­ten Ent­schei­dung klar ver­tre­ten, dass ei­ne her­zu­lei­ten­de Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters ei­nes Ge­wer­be­raum­miet­ver­hält­nis­ses nach Treu und Glau­ben nicht zu recht­fer­ti­gen ist, wenn dem Ver­mie­ter die wei­te­re Leis­tung un­zu­mut­bar wä­re.

Dies nimmt der Bun­des­ge­richts­hof je­den­falls dann an, wenn be­reits die Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auf dem Zah­lungs­ver­zug des Mie­ters be­ruht und der Ver­mie­ter die Ver­sor­gungs­leis­tun­gen man­gels Vor­aus­zah­lung des Mie­ters auf ei­ge­ne Kos­ten er­brin­gen muss­te.

Der Ver­mie­ter lie­fe dann Ge­fahr, die von ihm ver­aus­lag­ten Kos­ten für die Ver­sor­gung nicht er­stat­tet zu er­hal­ten und da­durch ei­nen – wei­te­ren – Scha­den zu er­lei­den.

Fer­ner hat der Bun­des­ge­richts­hof in der vor­ge­nann­ten Ent­schei­dung klar­ge­stellt, dass sich un­ter den oben ge­nann­ten Vor­aus­set­zun­gen ei­ne Pflicht, die Ver­sor­gung des Mie­ters mit Heiz­ener­gie Auf­recht zu er­hal­ten, auch nicht aus ei­ner Be­sitz­stö­rung bei Ein­stel­lung der Ver­sor­gungs­leis­tun­gen ent­spre­chend § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB er­gibt. Ei­ne sol­che sieht der Bun­des­ge­richts­hof nicht.

Zu­sam­men­fas­send ist der Ver­mie­ter je­den­falls bei der Ge­schäfts­raum­mie­te re­gel­mä­ßig nicht mehr ver­pflich­tet, dem Mie­ter wei­te­re Ver­sor­gungs­leis­tun­gen ins­be­son­de­re Heiz­ener­gie nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zu er­brin­gen, wenn ihm die Fort­set­zung der Leis­tun­gen nicht zu­zu­mu­ten ist, d.h. je­den­falls dann nicht, wenn der Mie­ter sich mit Miet­zin­sen und Nut­zungs­ent­schä­di­gung in Zah­lungs­ver­zug be­fin­det und dem Ver­mie­ter man­gels ei­nes Ent­gelts für sei­ne Leis­tung ein ste­tig wach­sen­der Scha­den droht.

Un­be­dingt zu be­ach­ten ist je­doch, dass den Ver­mie­ter dann noch die sog. Ab­wick­lungs­pflicht trifft, dem Mie­ter die Un­ter­bre­chung der Ver­sor­gungs­leis­tun­gen so früh­zei­tig an­zu­kün­di­gen, dass die­ser sich dar­auf ein­stel­len kann.

Im Zwei­fel soll­te zur Über­prü­fung der vor­ge­nann­ten Kri­te­ri­en an­walt­li­cher Rat ein­ge­holt wer­den, ins­be­son­de­re zu der Fra­ge, ob tat­säch­lich im Rah­men der um­fas­sen­den In­ter­es­sen­ab­wä­gung kei­ne über die Ver­trags­be­en­di­gung an­dau­ern­de Leis­tungs­pflicht auf Ver­mie­ter­sei­te mehr be­stehen könn­te.