Einsichtnahme in die Belege einer Betriebskostenabrechnung

In den nächsten Wochen bzw. Monaten müssen Mieter wieder mit der Vorlage der Betriebskostenabrechnung des Vermieters rechnen. Hierzu erhält der Mieter im Allgemeinen eine Zusammenstellung der vom Vermieter getragenen Kosten. Hieraus lässt sich oft aber gerade nicht entnehmen, ob diese Kosten dem Vermieter tatsächlich angefallen sind.

Die Abrechnungspflicht des Vermieters umfasst u.a. nach § 259 Abs.1 BGB die Vorlage von Belegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Der Mieter hat folglich die Möglichkeit und auch das Recht auf Belegeinsicht in die Originalbelege, welche der Betriebskostenabrechnung jeweils zugrunde liegen. Der Mieter muss den Vermieter zur Einsichtnahme in die betreffenden Unterlagen auffordern, ein besonderes Interesse oder einen Verdacht muss er dabei nicht geltend machen.

Die Einsichtnahme in die Belege erfolgt generell beim Vermieter vor Ort, unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter gegen Erstattung der Kosten auch Kopien bzgl. der der Abrechnung zugrundeliegenden Belege für den Mieter anfertigen. Sofern der Mieter die Belege nicht alleine einsehen möchte, kann er hierbei fachkundigen Beistand hinzuziehen.

Das Einsichtsrecht sollte zeitnah nach Erhalt der Abrechnung gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden, da etwaige Einwendungen gegen die Abrechnung mit Ablauf von zwölf Monaten nach Erhalt der jeweiligen Abrechnung generell ausgeschlossen sind. Eine Hinweispflicht gegenüber dem Mieter auf das Einsichtsrecht hat der Vermieter nicht.

Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Belege, steht dem Mieter generell ein Leistungsverweigerungsrecht bzgl. der sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungen zu.

Die Belegeinsicht umfasst u.a. die Vorlage von Verträgen, Rechnungen und Lieferscheinen.

Der Bundesgerichtshof hat nun in seinem Urteil vom 09.12.2020, Az: VIII ZR 118/19, entschieden, dass sich das Einsichtsrecht des Mieters neben den vorbenannten Unterlagen, auch auf die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten erstreckt.

Hintergrund ist, dass der Mieter mit Hilfe dieser Belege in die Lage versetzt wird, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Auch im Hinblick auf eine Einsichtnahme in die Zahlungsbelege muss der Mieter wiederum kein besonderes Interesse gegenüber dem Vermieter darlegen.

Das Kontrollrecht des Mieters erstreckt sich darauf, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits (vollständig) bezahlt hat.

Sofern dies nicht der Fall ist, besteht für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen. Dies ist wiederum Voraussetzung dafür, dass der Mieter im Rahmen einer möglichen Klage gegen den Vermieter bzgl. der Abrechnung Einwendungen vorbringen kann, da er diese nicht lediglich pauschal behaupten kann.

Für den Fall, dass der abrechnende Vermieter nach dem Abflussprinzip, das auf die im Abrechnungszeitraum abgeflossenen Mittel abstellt, abgerechnet hat, ist der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen. Dies aus dem Grund, weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankommt, ob die jeweiligen Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind.

Das Einsichtsrecht des Mieters erstreckt sich daher nicht nur auf die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege, sondern auch auf die entsprechenden Zahlungsbelege.

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