Mietminderung wegen Corona-Schließung

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Ist der gewerbliche Mieter zur vollen Zahlung der Miete verpflichtet, während aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie die Nutzung des Mietobjektes stark beeinträchtigt ist? Die Gerichte urteilen nicht einheitlich. Während etwa das Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 02.10.2020, Az.: 2-15 O 23/20, eine Mietminderung ausschließt, bejaht das Landgericht München I, Urteil vom 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20, das Recht zu einer solchen Mietminderung. Streitfrage ist stets, wer im Rahmen einer Pandemie das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt.

Störung der Geschäftsgrundlage von Mietverträgen

Der Gesetzgeber hat nun reagiert. Das neue Gesetz ist zum 31.12.2020 in Kraft getreten und regelt, dass wenn gewerbliche vermietete Grundstücke oder gewerblich vermietete Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Störung der Geschäftsgrundlage), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Rechtsfolge des § 313 Absatz 1 BGB ist eine Vertragsanpassung. Die Rechtsfolge dieser gestörten Geschäftsgrundlage bleibt allerdings in dem neuen Gesetz offen. Die Ausgestaltung der Anpassung, sei es über eine Minderung, eine Stundung oder sonstige Maßnahmen, ist weiterhin einzelfallabhängig und den Parteien überlassen.

Bewertung

Die Regelung stärkt die Verhandlungspostion der Mieter. Es besteht grundsätzlich ein Recht auf Vertragsanpassung. Zukünftig werden in gewerblichen Mietverträgen „Pandemieklauseln“ zum Standard werden. Mieter und Vermieter werden vor Abschluss des Mietverhältnisses klären müssen, wie im Falle einer Pandemie das Verwendungsrisiko der Mietsache aufgeteilt wird.

Dr. Johannes Kalb
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