En­er­ge­ti­sche Mo­der­ni­sie­rung der Woh­nung

En­er­ge­ti­sche Mo­der­ni­sie­rung ei­ner Woh­nung kann für Ver­mie­ter nach hin­ten los­ge­hen – das Land­ge­richt Ber­lin spricht Wohn­raum­mie­ter Min­de­rung nach Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­me bei Ver­rin­ge­rung des Licht­ein­falls durch Er­set­zung der Holz­dop­pel­kas­ten­fens­ter durch Iso­lier­glas­fens­ter zu.

Der Ver­mie­ter muss sich nicht nur da­mit aus­ein­an­der­set­zen, dass ei­ne Kür­zung der Mo­der­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung we­gen ei­nes In­stand­set­zungs­an­teils bei zum Zeit­punkt der Mo­der­ni­sie­rung nicht man­gel­frei­en Mo­der­ni­sie­rungs­ge­gen­stän­den, bei­spiels­wei­se Fens­tern, vor­zu­neh­men ist.

Der Ver­mie­ter hat­te Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men an der Woh­nung durch­ge­führt, ins­be­son­de­re ei­ne Wär­me­däm­mung auf­ge­bracht und neue Fens­ter ein­ge­baut.

Das Amts­ge­richt hat­te ei­ne Kür­zung der Mo­der­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung we­gen ei­nes In­stand­set­zungs­an­teils bei den Fens­tern vor­ge­nom­men, wo­ge­gen die Be­ru­fung der be­klag­ten Ver­mie­ter im Er­geb­nis oh­ne Er­folg blieb.

Fer­ner hielt das LG Ber­lin in sei­ner Ent­schei­dung vom 06.11.2013 ei­ne Min­de­rung der Mie­te von 3% pro Fens­ter für die neu ein­ge­bau­ten Fens­ter für ge­recht­fer­tigt. Hier­zu hat das LG Ber­lin Fol­gen­des aus­ge­führt:

Grund­sätz­lich ver­än­dert sich durch Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men, so­weit sie vom Mie­ter zu dul­den sind, der ver­trags­ge­mä­ßen Zu­stand der Miet­sa­che. Min­de­run­gen sind dann ge­recht­fer­tigt, wenn ei­ne ver­meid­ba­re Ver­schlech­te­rung der Miet­sa­che ein­tritt. Darlegungs- und Be­weis­be­las­tet für die Ver­schlech­te­rung der Miet­sa­che und der Fra­ge, ob dies ggf. ver­meid­bar war, ins­be­son­de­re grö­ße­re Fens­ter­flä­chen mög­lich wa­ren, ist der Mie­ter. Der Mie­ter konn­te den Be­weis der Ver­schlech­te­rung der Flä­chen­ab­wei­chung der Fens­ter zu den vor­her ein­ge­bau­ten Fens­tern und die Ver­meid­bar­keit durch Sach­ver­stän­di­gen­be­weis er­brin­gen.

Der Mie­ter hat­te sich die Rück­for­de­rung der Mie­te un­mit­tel­bar bei den Zah­lun­gen der Mie­te vor­be­hal­ten.

Kon­se­quen­zen der Ent­schei­dung des Land­ge­richts für Ver­mie­ter und Mie­ter: Für den Ver­mie­ter ist es bei dem Ein­bau neu­er Fens­ter zur en­er­ge­ti­schen Mo­der­ni­sie­rung wich­tig, dass er Sor­ge da­für trägt, dass es nicht zu ei­ner ver­meid­ba­ren Ver­rin­ge­rung der Glas­flä­che durch die neu­en Fens­ter kommt. Ob ei­ne er­heb­li­che Licht­far­ben­ver­än­de­rung vor­lag und ob dies ggf. ei­ne wei­te­re Min­de­rung be­grün­den könn­te, hat das LG Ber­lin of­fen ge­las­sen.

Der Mie­ter soll­te die Mie­te zu­nächst un­ter Vor­be­halt zah­len. Grund­sätz­lich ist da­von aus­zu­ge­hen, dass die Vor­be­halts­zah­lung des Mie­ters sich le­dig­lich auf den Aus­schluss der Wir­kung des § 814 BGB be­zie­hen soll – vor­be­halt­lo­se Zah­lung trotz Wis­sens nicht zur Zah­lung ver­pflich­tet zu sein.

Der Vor­be­halt kann sich aber auch dar­auf be­zie­hen, dass un­ter dem Vor­be­halt ge­leis­tet wird, dass der Mie­ter das Nicht­be­stehen der Miet­zah­lungs­for­de­rung des Ver­mie­ters be­weist.

Im Fall der Zu­rück­wei­sung der Vor­be­halts­zah­lung durch den Ver­mie­ter, ins­be­son­de­re un­ter An­dro­hung ei­ner Kün­di­gung, soll­te der Mie­ter den Vor­be­halt kon­kret auf den Aus­schluss der Wir­kung des § 814 BGB be­zie­hen. Für das Vor­han­den­sein von Män­geln im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis trägt grund­sätz­lich der Mie­ter die Be­weis­last, so dass aus Mie­ter­sicht das Ri­si­ko ei­ner Kün­di­gung ver­mie­den wer­den soll­te. Ei­ne Zah­lung der Mie­te un­ter Vor­be­halt in Be­zug auf die Wir­kung des § 814 BGB ist des­halb grund­sätz­lich ei­ner so­for­ti­gen Min­de­rung oder ei­nem Vor­be­halt un­ter der Be­din­gung des Be­stehens der Miet­zah­lungs­for­de­rung des Ver­mie­ters vor­zu­zie­hen.

Im Zwei­fel soll­te so­wohl durch Ver­mie­ter als auch durch Mie­ter an­walt­li­cher Rat ein­ge­holt wer­den.

Christian Zimmmermann

Chris­ti­an Zimm­mer­mann

Fach­an­walt für Straf­recht
Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht
Te­le­fon: 09831/6766 – 30
E-​Mail: zimmermann@​meyerhuber.​de
Christian Zimmmermann