Gewerberaummietrecht in der Insolvenz

Stellt der Mieter einen Insolvenzantrag, fällt das Insolvenzgericht die Entscheidung, ob das Insolvenzverfahren gemäß § 27 InsO eröffnet oder gemäß § 26 InsO mangels Masse abgewiesen wird. Der Begriff „Masse“ beschreibt im Insolvenzrecht das Vermögen des Schuldners. Das Entscheidungsverfahren wird das Eröffnungsverfahren genannt. Bereits im Eröffnungsverfahren wird in aller Regel ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt. Dieser hat eine Bewertung der Vermögensverhältnisse des Mieters vorzunehmen. Auf dieser Basis fällt das Insolvenzgericht dann seine Entscheidung über Insolvenzeröffnung oder Insolvenzabweisung.

Starker oder schwacher vorläufiger Insolvenzverwalter

Zu unterscheiden ist ein vorläufiger starker Insolvenzverwalter von einem sogenannten vorläufigen schwachen Insolvenzverwalter. Starke vorläufige Insolvenzverwalter haben bereits im Eröffnungsverfahren die Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Mieters, wobei der sogenannte schwache vorläufiger Insolvenzverwalter lediglich das Vermögen zu bewerten hat.

Im Insolvenzeröffnungsverfahren bleibt die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses erhalten. Gegenüber wem gekündigt werden muss, bestimmt sich danach, ob ein vorläufiger starker Insolvenzverwalter eingesetzt worden ist oder nicht. Ist die Verfügungsbefugnis auf den vorläufigen starken Insolvenzverwalter übergegangen, muss gegenüber diesem gekündigt werden. Ist ein sogenannter schwacher Insolvenzverwalter eingesetzt, und die Verfügungsbefugnis ist nach wie vor bei dem Mieter, ist gegenüber dem Mieter zu kündigen.

Hinweis aus der Praxis:

Für ein Vermieter ist es wesentlich zu wissen, ob ein vorläufiger starker oder ein vorläufiger schwacher Insolvenzverwalter eingesetzt ist. Dies kann beim zuständigen Insolvenzgericht abgefragt werden. Zuständiges Insolvenzgericht ist die regelmäßig das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Mieter seinen Sitz hat. Das Insolvenzgericht erteilt auch auf Anfrage steht die Information, ob ein Insolvenzantrag gestellt wurde. Eine Nachfrage macht daher Sinn, wenn der Mieter nicht mehr zahlt oder unerreichbar ist.

Kündigungsrecht

Nach Stellung des Insolvenzantrages ist das Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen eines Mietverzuges der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters, nach § 112 InsO ausgeschlossen. Das Mietverhältnis kann aber außerordentlich und fristlos gekündigt werden, wenn ein Zahlungsverzug nach Insolvenzantrag eintritt. Wichtig ist es also, bei einer Kündigung den Zeitpunkt des Zahlungsverzuges genau zu unterscheiden. Ist der Zahlungsverzug bereits vor Stellung des Insolvenzantrags eingetreten, besteht Kündigungssperre. Ist der Zahlungsverzug nach Stellung des Antrages eingetreten, besteht das Recht zur Kündigung.

Ein Sonderkündigungsrecht des vorläufigen Insolvenzverwalters, sei er nun stark oder schwach, besteht im Eröffnungsverfahren nicht. Erst ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens steht dem Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Nach § 119 InsO sind vertragliche Vereinbarungen, die dem Vermieter ein Recht zu außerordentlich fristlosen Kündigung für den Fall der Stellung eines Insolvenzantrages über das Vermögen des Mieters einräumt, unwirksam. Nach dem gesetzgeberischen Willen sollen dem Mieter Betriebsräume, die möglicherweise zu Fortführung, Sanierung aber auch zu ordnungsgemäßer Abwicklung dienen, aus Anlass des Insolvenzverfahrens nicht entzogen werden.

Hinweis aus der Praxis:

Der Vermieter sollte eine Kündigung unterlassen, die alleine darauf gestützt wird, dass der Mieter Insolvenzantrag gestellt hat. Die Kündigung dürfte unwirksam sein, und birgt die Gefahr, dass der Mieter/Insolvenzverwalter Schadensersatzansprüche geltend macht.

Miete im Eröffnungsverfahren

Ist ein vorläufiger starker Insolvenzverwalter eingesetzt, so sind Verbindlichkeiten aus einem Mietverhältnis, aus dem der vorläufige starke Insolvenzverwalter die Gegenleistung (also die Nutzung der Räume) in Anspruch nimmt, Masseverbindlichkeiten.  Masseverbindlichkeiten sind privilegierte Forderungen, die aus dem verbliebenen Vermögen des Mieters zuerst bedient werden (aber nach der Vergütung des Insolvenzverwalters). Der vorläufige starke Insolvenzverwalter hat daher die Miete in voller Höhe als Masseverbindlichkeit zu begleichen, wenn er weiß, dass die genutzten Geschäftsräume gemietet sind.

Hinweis aus der Praxis:

Der Vermieter sollte den vorläufigen starken Insolvenzverwalter deshalb möglichst umgehend über den Mietvertrag informieren, um sich die Mietforderungen als Masseverbindlichkeiten zu sichern.

Anfechtungsrisiko der Miete

Ein vorläufiger schwacher Insolvenzverwalter kann keine Masseverbindlichkeiten begründen. Es besteht daher auch keine Verpflichtung zur Zahlung der Miete.

Zahlt der Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nach Insolvenzantrag, läuft der Vermieter, der die ihm angebotene Mietzahlungen annimmt, Gefahr, dass nach Insolvenzeröffnung die Zahlung gemäß § 130 Absatz 1 Nummer 2 InsO angefochten wird. Denn gemäß § 130 Absatz 1 Nummer 1 InsO kann jede Rechtshandlung des Mieters, die nach Stellung des Insolvenzantrages vorgenommen wird, angefochten werden, wenn der Vermieter, den Insolvenzantrag oder die Zahlungsunfähigkeit kennt. Gleiches gilt, wenn der Vermieter Umstände kennt, die zwingend auf Zahlungsunfähigkeit schließen lassen. Die Anfechtung erfolgt nach Verfahrenseröffnung durch den Insolvenzverwalter gegenüber dem Vermieter. Sie führt zu einem Rückzahlungsanspruch zur Insolvenzmasse.

Abweisung mangels Masse

Wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgewiesen, wird das Mietverhältnis mit dem Mieter fortgesetzt. Die Kündigungssperre nach § 112 InsO gilt nicht mehr. Der Vermieter kann nun auch wegen rückständiger Miete kündigen, die bereits vor Insolvenzantragsstellung aufgelaufen ist.

Hinweis aus der Praxis:

Hat ein vorläufiger starker Insolvenzverwalter die Mieträume in Eröffnungsverfahren genutzt und Masseverbindlichkeiten begründet, sind auch für diesen Zeitraum die Mieten zu entrichten. Reicht die Masse dafür nicht aus, haftet der vorläufige Insolvenzverwalter auf Schadensersatz.

Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Nach § 108 Absatz 1 InsO bestehen Miet- und Pachtverhältnisse des Mieters mit Wirkung für die Insolvenzmasse sofort. In der Mieterinsolvenz sind Mietforderungen für die Zeit nach Insolvenzverfahrenseröffnung Masseverbindlichkeiten. Wegen der Ansprüche für die Zeit vor Insolvenzeröffnung ist der Vermieter hingegen nur Insolvenzgläubiger und kann seine Forderungen nur zur Tabelle anmelden. Er bekommt eine Insolvenzquote zusammen mit den Gläubigern, die ebenso nicht privilegiert sind.

Ansprüche des Vermieters wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache hat der Insolvenzverwalter nur dann als Masseverbindlichkeiten zu erfüllen, wenn die nachteiligen Veränderungen nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten sind.

Nachforderungen von Nebenkosten für abgeschlossene Zeiträume vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind einfache Insolvenzforderungen, auch wenn die Abrechnung erst im Insolvenzverfahren erfolgt.

Hinweis aus der Praxis:

Das Vermieterpfandrecht kann im Insolvenzverfahren bedeutsam sein, weil es gemäß § 50 Absatz 1 InsO ein Anspruch auf abgesonderte Befriedigung wegen Mietrückständen ermöglicht. Absonderungsberechtigte Gläubiger werden vorrangig aus dem Verwertungserlös der Gegenstände, an denen sie Rechte haben, befriedigt. Das Vermieterpfandrecht ist insbesondere dann interessant, wenn das Unternehmen des Mieters nicht zerschlagen wird, sondern etwa an einen Investor verkauft wird. Dann ist das Vermieterpfandrecht in seinem Wert mit dem Fortführungswert anzusetzen, wenn der Investor den Gegenstand weiter nutzen will.

Dr. Johannes Kalb
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