Ladenmiete – muss ich trotz Corona zahlen?

Die vierte Coronawelle und die damit einhergehenden Beschränkungen kommen jetzt auch im Einzelhandel und in der Gastronomie an. Bei den derzeitigen Beschränkungen stellen sich viele Laden- und Restaurantbetreiber die Frage, ob es überhaupt noch Sinn macht, „aufzusperren“. Aber wenn der Weiterbetrieb noch so unwirtschaftlich ist, ändert dies nichts daran, dass in der Regel der Vermieter weiter seine Mieter haben möchte. Zu Recht?

Eine allgemeingültige Antwort darauf gibt es leider nicht. Der Gesetzgeber hat den Konflikt zwischen Lockdown und gewerblichen Mieten im letzten Winter gesehen und sehr kurzfristig zu regeln versucht. Mittlerweile dürfen sich Mieter im Zusammenhang mit der Pandemie auf den sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen. Und zwar dann, wenn die Mieträume „infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar“ sind. Das Rechtsinstitut stammt aus Inflationszeiten und soll eine Vertragsanpassung an für beide Seiten unerwartete Umstände, die die Vertragsdurchführung unzumutbar machen, ermöglichen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass gewerbliche Mieter bei staatlichen Beschränkungen einfach die Mietzahlungen einstellen können. Denn die gesetzliche Regelung bringt nur begrenzt Klarheit. Dem Mieter wird zwar die Möglichkeit eröffnet, sich grundsätzlich auf pandemiebedingte geänderte Umstände zu berufen, das Vorliegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wird allerdings nur vermutet, ist im Einzelfall zu belegen. An den Voraussetzungen selbst hat sich also nicht wirklich etwas geändert.

Hier steckt der Teufel wie so oft im Detail. Nicht jede Einschränkung führt zur Unzumutbarkeit der Mietzahlung. Es hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, ob tatsächlich keine oder eine reduzierte Miete bezahlt werden muss. Eine Vielzahl widerstreitender Entscheidungen der letzten eineinhalb Jahre zeigt die erhebliche Unsicherheit mit den Folgen der Pandemie und den gesetzlichen Grundlagen. Klar ist wohl mittlerweile nur, dass der Mieter nicht aufgrund staatlicher Beschränkungen die Miete mindern darf. Diese stellen keinen Mangel der Mietsache dar, er trägt das Verwendungsrisiko.

Im Übrigen sollen wohl kleinere und kurzfristige Ausfälle noch nicht zur Unzumutbarkeit der Vertragsdurchführung führen. Die wirtschaftliche Beeinträchtigung muss erheblich sein und an die Existenzgefährdung reichen. Vorhersagen zum Ausgang von gerichtlichen Entscheidungen fallen schwer. Dabei trägt der Mieter immer das Risiko, zu Unrecht Mieten einzubehalten und damit einen Kündigungsgrund zu setzen. Es ist also auf Seiten des Mieters Vorsicht geboten.

Bei Neuabschluss von gewerblichen Mietverträgen sollten die Parteien die pandemiebedingten Risiken auf jeden Fall regeln. Enthält der Vertrag klare Risikozuweisungen, kommt eine Berufung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht mehr in Betracht. Häufig werden sogenannte Pandemieklauseln verwendet. Damit schaffen die Parteien Sicherheit über Voraussetzungen und Rechtsfolgen pandemiebedingter Beschränkungen. Und zum jetzigen Zeitpunkt kann auch niemand mehr einwenden, er habe das Risiko nicht gekannt.

Dr. Malte Schwertmann
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