Gemeinsames Haus – Was tun bei Streit mit dem Miteigentümer

Viele Immobilien gehören nicht einer Person alleine, sondern mehreren Miteigentümern.

Diese Situation tritt bei Erbfällen ein, wenn im Nachlass eine Immobilie ist, die an mehrere Personen vererbt wird. Auch bei gemeinsam angeschafften Immobilien, beispielsweise von Eheleuten, entstehen im Falle einer Scheidung häufig unterschiedliche Vorstellungen über das weitere Schicksal des Hauses.

Die Miteigentümer können grundsätzlich nur gemeinsam entscheiden, was mit dem Haus geschieht. Die Übernahme durch einen Beteiligten und Auszahlung der Mitberechtigten oder ein Verkauf, zum Beispiel über einen Makler, erfolgt nur, wenn alle Beteiligten damit einverstanden sind. Wenn nun aber einer in der Miteigentumsgemeinschaft alles boykottiert und eine Einigung nicht zustande kommt, ist man nicht machtlos.

Die Lösung heißt Teilungsversteigerung.

Jeder Miteigentümer hat die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Es handelt sich hierbei um eine Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung des Miteigentums, bei der der Antrag nicht durch einen Gläubiger, sondern durch einen Miteigentümer gestellt wird.

Zuständig ist das Amtsgericht. Sofern bei der Antragstellung kein Wertgutachten vorgelegt wird, wird durch das Gericht zunächst ein Sachverständiger mit der Ermittlung des Verkehrswertes beauftragt. Dann nimmt das Verfahren seinen Lauf. Kommt nun doch noch eine Einigung der Miteigentümer zustande, können sie das Verfahren jederzeit beenden. Einseitig die Teilungsversteigerung zu verhindern ist nur in wenigen Ausnahmefällen möglich.

Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin. In diesem verliest der Rechtspfleger die Objektbeschreibung einschließlich der bestehenden Belastungen. Das geringste Gebot wird bestimmt, das die bereits entstandenen Kosten und Lasten decken muss. Interessenten können das Gutachten beim Amtsgericht bereits vorab einsehen.

Ein Bieter muss auf Verlangen der Eigentümer für den Kaufpreis Sicherheit nachweisen in Höhe von 10 % des Verkehrswertes.

Der Zuschlag darf im ersten Termin von Amts wegen nur erteilt werden, wenn 5/10 des Verkehrswertes geboten sind. Sofern einer der Eigentümer widerspricht, darf der Zuschlag nicht erteilt werden, wenn 7/10 des Verkehrswertes nicht erreicht sind.

Für die Eigentümer kann es also von Vorteil sein im Versteigerungstermin selbst anwesend zu sein um gegebenenfalls rechtzeitig die Notbremse zu ziehen, falls ihnen das Gebot zu niedrig ist. Selbstverständlich kann man als Miteigentümer selbst mitbieten um eigene Interessen optimal zu verfolgen.

Durch den Zuschlag wird der Bieter sofort Eigentümer. Aber aufgepasst! Durch die Teilungsversteigerung erlöschen Grundschulden nicht. Auch sonstige Rechte, zum Beispiel eingetragene Wohnrechte erlöschen nicht. Mietverträge bleiben ebenfalls zunächst bestehen, können aber bei Eigenbedarf gekündigt werden.

Das Bestehen von Rechten bedeutet für den Erwerber also ein Risiko, das sich auf die Gebotshöhe auswirkt. Für die von der Teilungsversteigerung betroffenen Miteigentümer resultiert hieraus die Gefahr, den Wert der Immobilie nicht ausreichend realisieren zu können. Die Teilungsversteigerung sollte daher nur als letztes Mittel in Betracht kommen. Eine einvernehmliche Lösung wird in den meisten Fällen vorzuziehen sein. Gute Kenntnis von den Rechten und Möglichkeiten stärkt hierbei die eigene Position.

All das sollte man vor Antragstellung bedenken und sich anwaltlich beraten lassen.

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