Optionsklauseln sind in gewerblichen Mietverträgen sehr verbreitet. Eine Optionsklausel gewährt eine Partei das Recht, das Mietverhältnis durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung über die vereinbarte Vertragsdauer hinaus einmalig oder mehrfach zu verlängern. Regelmäßig wird ein Optionsrecht für den Mieter vereinbart. Zwar ist auch ein Optionsrecht für den Vermieter denkbar, dies kommt in der Praxis aber nur selten vor. Wird die Option nicht ausgeübt, endet das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass es besondere Erklärungen bedarf.
Formulierungsvorschlag:
„Das Mietverhältnis beginnt am… Und endet am…. Der Mieter ist aber berechtigt, die Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre über den oben genannten Endtermin heraus zu verlangen. Dies ist dem Vermieter spätestens sechs Monate vor dem oben genannten Endtermin schriftlich mitzuteilen. Für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Eingang beim Vermieter an.“
Soll etwa eine zweifache Verlängerung möglich sein, ist noch folgender Satz zu ergänzen:
„Die zweifache Ausübung ist möglich, die Ausübungsfrist von sechs Monaten gilt dafür ebenfalls.“
Hinweise aus der Praxis:
Die Ausübung mit der Optionserklärung muss schriftlich erfolgen, eine Übermittlung der Erklärung per Fax reicht nicht aus, wenn der Mietvertrag gemäß § 550 BGB der Schriftform unterliegt. Wird gegen eine vertraglich vereinbarte Übermittlungsart, zum Bespiel per Einschreiben, verstoßen, hat dies keine Konsequenzen für die Wirksamkeit der Optionsausübung, da diese Vereinbarung lediglich Beweisfunktion hat.
Enthält der Vertrag keine wirksam vereinbarte regelmäßige Mieterhöhung und wird im Zusammenhang mit der Option auch keine erhöhte Miete für die Fortsetzung des Vertrages vereinbart, läuft die alte Miete weiter. Bei Vereinbarung der Option ist daher auch an die Miethöhe nach Verlängerung zu denken. Staffelmietvereinbarung oder Wertsicherungsklauseln sollten sich deshalb auch auf den Optionszeitraum erstrecken.
Die Vertragsverlängerung durch vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln der Mietsache ist einem Neuabschluss des Vertrages gleichzustellen. Der Mieter kann daher keine Mietminderung geltend machen, wenn er sich bei Ausübung einer Verlängerungsoption trotz Kenntnis der Mängel der Mieträume weder Minderung noch Schadensersatz ausdrücklich vorbehält.
Läuft das im Mietverhältnis infolge der Ausübung der Optionsrecht länger als dreißig Jahre, ist § 544 BGB zu beachten. Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als dreißig Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von dreißig Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Fachanwalt für Steuerrecht
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