Die neue Bayerische Bauordnung – was ist neu?

Seit 1. Februar 2021 gilt in Bayern ein neues Baurecht. Was hat sich geändert, wenn ein Einfamilienhaus errichtet werden soll?

Entscheidend, ob, wie und wo ein Haus errichtet werden darf, ist zunächst die Lage des Baugrundstücks.

Im Außenbereich, also in einem Bereich, in dem keine weiteren Wohnhäuser stehen, wird dies regelmäßig nicht erlaubt sein.

Im Gemeindegebiet kann das Bauen entweder erlaubt sein, weil alle umliegenden Grundstücke auch bereits bebaut sind oder weil die Kommune einen Bebauungsplan aufgestellt hat, der die Grundlage für ein „Bauendürfen“ ist. Diese Bauleitplanung der Städte und Gemeinden regelt die bauliche Nutzung der Grundstücke innerhalb des Gemeindegebiets. Die Regelungen hierfür finden sich im Wesentlichen in Bundesgesetzen, im Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung.

Bei der Frage, ob und wo ein Haus gebaut werden darf, ändert sich durch das neue bayerische Baurecht also nichts.

Die Änderungen beziehen sich auf das „Wie“. In der Bayerischen Bauordnung ist geregelt, wie bauliche Anlagen errichtet, erhalten oder geändert werden. Grundlage der Regelungen ist, dass von Gebäuden oder baulichen Anlagen keine Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben und Gesundheit, ausgehen und die natürlichen Lebensgrundlagen nicht gefährdet werden. Gegenstand der Bauordnung ist damit im Wesentlichen, welche Anforderungen an das Grundstück, seine Bebauung und die Beschaffenheit baulicher Anlagen gestellt werden. Außerdem wird u.a. das Verfahren geregelt, wie, durch wen und wem eine Baugenehmigung erteilt werden darf.

Hier finden sich auch die wesentlichen Änderungen: Durch die neue Bayerische Bauordnung sollen im Wesentlichen eine städtebauliche Nachverdichtung und eine Beschleunigung des Verfahrens erreicht werden.

Freie Baugrundstücke sind rar, gerade in den Ballungszentren wird eine Nachverdichtung daher immer wichtiger. Um dies zu erreichen, wird zum einen der Ausbau von Dachgeschossen vereinfacht und künftig ohne Baugenehmigung möglich.

Zum anderen werden die Abstandsflächen zwischen Neubauten reduziert. Dadurch soll auch der Flächenverbrauch verringert werden. Die Abstandsflächen berechnen sich aus der Wandhöhe des gegenständlichen Gebäudes. Als Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden werden unverändert drei Meter vorgegeben. Allerdings wird der Abstand von 0,5 auf 0,4 der Wandhöhe des geplanten Hauses reduziert. Außerdem sollen Kommunen weitere Gestaltungsspielräume bei der Bestimmung der notwendigen Abstandsflächen erhalten.

Eine wesentliche Änderung der Bauordnung ist außerdem die Verkürzung der Genehmigungszeiten für Bauanträge, die sogenannte Fiktionsregel. Wenn die Behörden innerhalb von drei Monaten nicht auf einen Bauantrag reagieren, gilt das beantragte Vorhaben als genehmigt. Ausnahmen gelten für komplexere Bauten, etwa Hochhäuser.

Dr. Sylvia Meyerhuber
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