Wie in meinem Beitrag Geminderte Miete in Zeiten von Corona- nun entscheidet der BGH aus Februar 2021 angekündigt, hat nun der BGH mit Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21, entschieden.
Mit diesem Beitrag endet daher meine Beitragsreihe: Mietminderung wegen Corona-Schließung, Gewerbemietrecht und Covid-19-Pandemie und Geminderte Miete in Zeiten von Corona- nun entscheidet der BGH.
Entscheidung
Der BGH urteilte, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer staatlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt.
Zur Höhe des Anpassungsanspruches schwieg sich der BGH aus, gab aber Leitlinien vor.
Der Rechtsaufassung des OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20, der pauschalen hälftigen Lösung, erteilte der BGH eine Absage.
Nach Ansicht des BGH bedarf es einer umfassenden Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung ist, welche finanziellen Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern, etwa durch Onlinehandel.
Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein.
Fazit
Pauschale Lösungen sind nicht möglich. Ein Recht zur Mietanpassung besteht allerdings. Ich rate sowohl Vermietern als auch Mietern zu einer Einigung anhand der Leitlinien des BGH. Dies um einen kostenträchtigen Rechtsstreit um Prozentpunkte in die eine oder andere Richtung zu vermeiden.
Fachanwalt für Steuerrecht
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