Gewerbemietrecht und Covid-19-Pandemie

In meinem Beitrag „Mietminderung wegen Corona-Schließung“ hatte ich berichtet, dass der Gesetzgeber zum 31.12.2020 ein neues Gesetz erlassen hat. Ist die gewerbliche Mietsache für den Betrieb des Mieters aufgrund einer staatlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht oder nur eingeschränkt verwendbar, so wird vermutet, dass hierdurch eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Absatz 1 BGB eingetreten ist. Dies hat zur Folge, dass dem Mieter grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung zustehen könnte.

Nun gibt es ein Urteil des Landgericht München I vom 25. Januar 2021, Az.: 31 O 7743/20, in dem dieses neue Gesetz zur Anwendung kommt und eine Mietminderung ausgeschlossen wird. Der Betreiber eines Hotels hatte die Mietzahlung eingestellt und war daraufhin von dem Eigentümer auf Zahlung verklagt worden. Das Landgericht München I stellte fest, dass der Betreiber nicht im Rahmen des § 313 Abs. 1 BGB eine Minderung der Miete verlangen kann.  Nach dem Landgericht liegt zwar eine Störung der Geschäftsgrundlage vor. Zu berücksichtigen sei aber, dass ein Zahlungsschuldner verschuldensunabhängig für die eigene Zahlungsfähigkeit und deren Erhaltung hafte. Daraus ergäbe sich, dass der Zahlungsschuldner in angemessenem und zumutbarem Umfang Rücklagen zu bilden habe, um Umsatzeinbrüche entsprechend abfedern zu können. Ein etwaiges Versäumnis der Rücklagenbildung und dessen Folgen dürften weder vollständig noch teilweise zu einer Belastung des Gläubigers (hier: des Vermieters) führen.

Spare in der Zeit, dann hast du in der Not. Macht das Urteil des Landgericht München I Schule, werden nur dann Mietminderungen durchsetzbar sein, wenn seitens des Mieters Rücklagen gebildet und während der Pandemie aufgebraucht worden sind.  Festzuhalten bleibt, dass der Gesetzgeber die entscheidenen Punkte durch die Gesetzesänderung nicht geregelt hat. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung bleibt abzuwarten.

Dr. Johannes Kalb
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